Понятно, что новостройки, для вас по сугубо личным мотивам, могут находиться в более или менее престижных районах города, могут быть более или менее хороши с архитектурной точки зрения или обладать какими-то иными более привлекательными качествами, нежели квартиры со вторичного рынка жилья. Но существенная разница здесь в том, получены ли документы на право собственности. Возможны разные крайние случаи: квартира может представлять собой пустую бетонную коробку, но её хозяева – собственники по документам. И наоборот, построенный 5 лет назад дом, ремонт, бытовая техника, но при этом документы на право собственности ещё не получены.

Аренда с ремонтом

Вариант первый (свидетельство о праве собственности уже получено, но квартира стоит «в бетоне») иногда предлагается вообще без арендной платы, но с обязательствами провести ремонт. Экономия при таком варианте отнюдь не гарантируется: расходы на ремонт, как правило, оказываются выше самых смелых ожиданий, а досконально оговорить, какие именно работы, в какой срок, с каким бюджетом должны быть выполнены, догадываются далеко не все. Результат – квартира «идёт по рукам» к следующим желающим сэкономить на аренде, и хорошо ещё, если при этом обходится без скандала.

Без договора

Второй вариант – с отсутствием у сдающих права собственности – ещё более спорный. В частности, проблематично будет заключить договор. Ведь если у арендодателя на руках договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически в данном случае говорить о договоре найма не совсем правомерно, ведь по сути объекта недвижимости ещё нет – есть доля или права инвестора на определённую часть общей собственности. «Собственник» должен дать своё разрешение на это, что на практике трудноосуществимо. В любом случае в договоре такие моменты должны быть прописаны. Часто такие договоры заключаются на короткий срок, а эксперты рекомендуют вносить платежи ежемесячно без авансов и предоплаты. В целом же договор ничем отличаться от «типового» не будет.

Если же квартира приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, сдать её без согласия банка не получится. Часто ипотечный договор вообще не предусматривает возможности сдавать квартиру в аренду.

Предварительный договор

Как вариант – предварительный договор с отложенным сроком заселения. В таком договоре стоит обозначить существенные условия будущего договора аренды: предмет аренды, срок аренды, цена аренды, порядок сдачи-приёмки помещения и так далее. Также в предварительном договоре желательно указать дату заключения основного договора аренды или привязать её к определенному событию, например, получению свидетельства о регистрации права собственности. Если же у арендодателя нет ни ключей, ни свидетельства, но «ключи будут завтра», а свидетельство неизвестно когда, то арендатор несёт определенный риск потерять деньги, так как двойные продажи, увы, не редкость, а единственным документом, подтверждающим право собственности, является вышеупомянутое свидетельство. Поэтому, когда хозяин демонстрирует вам различные документы: договоры, справки, соглашения и т. д., это абсолютно не гарантирует вам чистоту сделки.

Стоит задуматься

Эксперты утверждают: даже если владельцы фактически владеют и пользуются квартирой, в помещении сделан ремонт, квартира полностью оборудована и пригодна для проживания, передача таких жилых помещений по договору найма-аренды в каждом случае индивидуальна и должна осуществляться с привлечением специалистов, экспертов. В противном случае такой договор в силу ст. 168 ГК РФ можно признать ничтожным. Так же они не рекомендуют заниматься сдачей или арендой жилья самостоятельно, так как подводных камней здесь предостаточно, и предусмотреть все ситуации, которые могут возникнуть, согласитесь, под силу только специалисту.