ВСЕГДА ЛИ НУЖЕН ПИСЬМЕННЫЙ ДОГОВОР ?
Да, договор найма обязательно должен быть составлен в письменной форме. Велика вероятность возникновения конфликтов при найме квартиры, основанном на устных договоренностях. Это может произойти из-за забывчивости, свойственной людям, стороны просто могли не понять друг друга. Также устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, что часто и происходит.
Поэтому мы рекомендуем Вам составлять письменный договор найма всегда. Составляйте его даже тогда, когда Вы сдаете квартиру близкому родственнику.
В договорах найма, заключаемых при помощи агентства недвижимости, обычно присутствует заверительная запись агента - сотрудника агентства, подтверждающая факт подписания договора надлежащими лицами лично. В случае возникновения конфликта, агент являющийся свидетелем всех договоренностей Нанимателя и Наймодателя, сможет подтвердить действительные намерения сторон.
КАК ПОДГОТОВИТЬ КВАРТИРУ К СДАЧЕ ВНАЁМ ?
Прежде всего, советуем Вам взглянуть на квартиру глазами будущего Нанимателя. Вы знаете все изъяны квартиры, и если не устранили их, то, по меньшей мере, научились как-то преодолевать.
Например:
-
одна из розеток искрит и Вы, зная, что это может явиться причиной пожара, не пользуетесь ею
-
замок от входной двери иногда подклинивает и требуется приложить немало усилий для открытия двери
Подобных "ловушек" для Нанимателя в квартире может быть множество. Это могут быть заедающие шторы, самопроизвольно открывающиеся дверцы шкафов, не раскладывающиеся диваны и кресла, подтекающие трубы и прочее.
Бессмысленно предупреждать об этих "ловушках" Нанимателя, даже, если он очень аккуратный человек и сам будет неукоснительно выполнять Ваши инструкции, к нему могут приходить гости, которых обязательно забудут предупредить. И вообще люди в большинстве своем забывчивы. В Ваших интересах устранить все неисправности до начала аренды.
Реально оцените состояние квартиры и решите, нуждается ли она в ремонте. Состояние квартиры существенно влияет на величину платы за найм. Поэтому хозяевам часто приходится делать выбор: сделать ремонт и сдавать квартиру дороже или смириться с тем, что квартира от раза к разу будет все больше ветшать и ее будет все труднее сдавать. Квартира будет довольно долго пустовать между периодами найма, придется последовательно понижать плату за найм.
Потравите в квартире насекомых.
Хорошо проветрите квартиру, в ней должно хорошо пахнуть или не пахнуть вообще ничем.
КАК УЗНАТЬ ЦЕНУ, ЗА КОТОРУЮ МОЖНО СДАТЬ КВАРТИРУ ?
Самый простой способ определения средней рыночной платы за наем квартиры - обратиться в агентство недвижимости и проконсультироваться. Завышать цену агентству не выгодно, т.к. в этом случае неизбежны "пустые" осмотры квартиры клиентами агентства, ни один из которых в результате квартиру не снимет. Иногда агентства ошибаются в оценке квартиры, но, как правило, это бывает тогда, когда Наймодатель приукрашивает в своем описании состояние квартиры, мебели.
Цена также зависит от порядка оплаты. Если Вы согласны получать плату за найм ежемесячно, то можете запросить и получите более высокую плату. Соответственно, если Вы нуждаетесь в большой сумме единовременно и выдвигаете условием найма предоплату за три, шесть месяцев, то придется снизить плату, иначе Вам вряд ли удастся сдать квартиру на этих условиях.
КТО ВПРАВЕ ПОЛУЧАТЬ ПЛАТУ ЗА НАЙМ ?
Плату за найм обычно получает сам Наймодатель - собственник квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, рекомендуем в договоре указать тех лиц, кому Наниматель может передать плату за найм. Это может быть по договоренности со всеми собственниками один из них или каждый собственник самостоятельно получает от Нанимателя свою часть платы за найм.
При выплате хозяевам квартиры платы за найм Нанимателю желательно взять расписку в получении платы от Наймодателя, т.к. нередко возникали инциденты по поводу платежей, где Наниматель утверждал, что производил платеж, а Наймодатель отрицал это.
Получение платы за найм хозяин квартиры вправе доверить любому лицу. Такая возможности либо сразу указывается в договоре найма при его подписании, либо впоследствии Наймодатель выдает доверенность любому лицу на право получения платы за найм.
КТО ДОЛЖЕН ПОДПИСАТЬ ДОГОВОР НАЙМА ?
Квартира может находиться в собственности одного или нескольких лиц.
Все собственники квартиры должны подписать договор найма.
В квартире могут быть зарегистрированы по месту жительства (постоянно прописаны) и другие лица, не обязательно являющиеся собственниками квартиры. Они также должны подписать договор найма.
Со стороны Нанимателя договор может подписать один Наниматель, а все лица, которые будут проживать в квартире, просто перечисляются в договоре найма. Ответственность за все их действия несет то лицо, которое указано Нанимателем в договоре.
КТО ОПЛАЧИВАЕТ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?
Это вопрос договоренности Наймодателя и Нанимателя. Никами нормативными актами это не регулируется.
Как правило, оплата коммунальных услуг закладывается в величину платы за найм.
Но возможны и другие схемы оплаты, которые зависят прежде всего от достигнутых сторонами договоренностей. Например, можно возложить на Нанимателя те расходы, на которые в большой степени влияет образ жизни Нанимателя. Это, например, оплата электроэнергии или воды, если установлены счетчики.
Иногда Наймодатели пытаются возложить на Нанимателя затраты на содержание дома, и оплату дежурной по подъезду (консьержка). Да, в некоторых домах затраты хозяев на содержание квартиры, дома и придомовой территории выше, чем в других домах. Но чистый двор, консьержка, чистый подъезд учитываются при определении платы за найм, которая соответственно выше, то есть Наниматель за это качество жизни уже платит. Поэтому несправедливо, да и бессмысленно выдвигать это дополнительным условием аренды.
Дополнительные платные услуги связи (междугородние и международные переговоры, справки, выдаваемые по телефону и т.д.) всегда оплачивает Наниматель.
Зачастую Наниматели по забывчивости не оплачивают те дополнительные платежи, что указаны в договоре, поэтому лучше брать деньги от них и самостоятельно оплачивать квитанции, это надежнее (электроэнергия, абонентская плата за телефон, междугородние звонки).
МОЖНО ЛИ ИЗМЕНИТЬ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА НАЙМА?
По обоюдному согласию сторон можно внести изменения в договор найма в любой момент. В этом случае следует составить дополнительное соглашение к договору и указать в нем пункты договора, которые Наниматель с Наймодателем договорились изменить.
Так же дополнительным соглашением можно продлить срок действия договора найма.
В дополнительном соглашении необходимо указать дату составления договора найма и дату составления дополнительного соглашения. Подписывается оно Нанимателем и Наймодателем.
МОЖНО ЛИ ПОСЕЩАТЬ КВАРТИРУ В ОТСУТСТВИИ НАНИМАТЕЛЯ?
Безусловно, нет. Сдав квартиру внаем, Наймодатель вправе посещать квартиру только в присутствии Нанимателя и в удобное для обоих время.
МОЖНО ЛИ СДАТЬ КВАРТИРУ ВНАЕМ, ЕСЛИ СОБСТВЕННИКА НЕТ В ТОЛЬЯТТИ ?
Если собственник, уезжая на длительный срок, хочет сдать квартиру внаем, он должен оставить доверенность. Доверенность может быть выдана любому лицу, как состоящему с Наймодателем в родственных отношениях, так и постороннему гражданину. Доверенность должна быть удостоверена нотариально. В ней перечисляются все те полномочия, которые передает доверенному лицу Наймодатель.
Хотим напомнить вам, что срок доверенности должен быть больше или равен сроку найма. Доверенное лицо может заключить договор найма на срок, который не превышает срока доверенности. Например, Наймодатель выдал доверенность 10 февраля на срок 6 месяцев, следовательно, доверенное лицо может сдать квартиру внаем до 10 августа. В соответствие с Гражданским кодексом РФ максимально допустимый срок доверенности - 3 года.
Если у квартиры несколько собственников - от каждого собственника квартиры должна быть доверенность.
НУЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР НАЙМА, А ЕСЛИ НУЖНО, ТО ГДЕ ?
Договор найма нигде регистрировать не нужно. Договор вступает в силу с даты, указанной в нем.
ПОКАЗ КВАРТИРЫ
Для Наймодателя важен результат - сдать квартиру. А вот количество осмотров при этом должно быть как можно меньше. Каждый осмотр - потерянное время и грязь в квартире. Уменьшить количество осмотров Вы можете только одним способом - правильно определить и установить среднюю рыночную цену найма и не приукрашивать состояние Квартиры при общении по телефону с сотрудниками агентства недвижимости.
Из опыта агентств недвижимости известно, для того чтобы сдать одну квартиру агенту нужно показать три-четыре. И это в случае, когда осмотры квартир организует опытный агент, который знает, как правильно опросить владельца о состоянии квартиры с тем чтобы свести к минимуму "пустые" осмотры. Будьте готовы к тому, что осмотров Вашей квартиры, организованных самостоятельно или с помощью частных посредников, будет в несколько раз больше.
ПОЧЕМУ В ГАЗЕТАХ ПИШУТ «СНИМУ КВАРТИРУ БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ», А КОГДА ЗВОНИШЬ ТУДА, ТО ТАМ ОТВЕЧАЮТ, ЧТО ЭТО ФИРМА ?
Это одна из самых распространенных форм объявлений. Но иногда посредники даже не представляются как фирма (этим грешат в основном домашние диспетчера), а говорят «Да, мы хотели бы снять, вот у нас семья из трех человек, мы русские и у нас есть прописка».
ЗНАЙТЕ, ЧТО ОБЪЯВЛЕНИЯ:
это все объявления от посредников. В газетах «Презент», «ТВ-пресс», «Вечерок» практически нет объявлений от частных лиц, единственная газета это «Из рук в руки», где половина объявлений от частных лиц, а вторая половина от посредников. Если категорично желаете сдать квартиру без посредников – обращайте внимание на объявления такого рода «Сниму 1 комнатную квартиру в 4,5,9,10 кварталах с мебелью, с ежемесячной оплатой до 4500 руб. в месяц», или «Молодой человек снимет комнату пустую или с частичной мебелью в Автозаводском районе». Такие объявления, как правило, выходят только в газете «Из рук в руки», кстати, на остановках также развешиваются объявления от посредников, реже от частных лиц.
Я ЧЕРЕЗ ФИРМУ СДАЛА КВАРТИРУ ОДНОЙ СЕМЬЕ, ПРИШЛА ЧЕРЕЗ МЕСЯЦ, А ТАМ ЖИВУТ ДРУГИЕ ЛЮДИ. ПОЧЕМУ ТАК ПРОИСХОДИТ ?
Агентство в этом не виновато, это происходит по инициативе Нанимателей. Неплохо познакомить квартирантов с соседями по площадке, а также оставить последним свой контактный телефон, чтобы в случае возникновения проблем вас предупредили соседи, а не милиция. Субаренда, пересдача квартиры на часы/сутки сейчас случаются реже. В договоре найма должно быть отмечено, кто будет проживать, и, если у вас проживают посторонние, Вы имеете право их выселить.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ДОЛГОВ ПО МЕЖДУГОРОДНИМ И МЕЖДУНАРОДНЫМ ПЕРЕГОВОРАМ?
Самый надежный способ это отключить междугороднюю связь. Если у Вас установлен телефон от компании АИСТ, то здесь проблемы по долгам практически исключены, т.к. телефон отключается автоматически, как только образовался долг. Также на современных цифровых станциях имеется возможность установки пароля на междугороднюю связь. Если у Вас будет отключена «восьмерка», а квартиранту понадобится междугородняя связь, то он просто может воспользоваться IP-телефонией от компании ИнфоПак т. 420-420, или IP-телефонией от компании АИСТ т. 20-20-20 (кстати, это даже дешевле, чем обычная междугородняя связь).
Я ХОЧУ СДАТЬ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО, ПЛАТНЫЕ ЛИ У ВАС УСЛУГИ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР ?
В основном в г.Тольятти оформляются договора коммерческого найма между Нанимателем и Наймодателем, где риэлтор выступает как свидетель сделки, а услуги агентству оплачивает Наниматель.
