Последнее время Интернет и СМИ заполнены «умными» статьями о последствиях кризиса. Про то, как скоро все рухнет, обесценится и девальвируется. Приводятся громкие примеры из американского, японского бизнес-фольклора, различные мрачные визуализации того, как медленно задыхаются банки.
Все склонны верить, что у нас все будет именно так же страшно, не учитывая того, что происходящее у нас– лишь последствия, что страна у нас другая и менталитет тоже. Граждане же, не особо умудряясь рассуждениями о целесообразности, но вспомнив 1996 год, говорят, помчались в банки вытаскивать деньги, СМИ начали искать «горячие факты» крушения жизни, еще сильнее провоцируя общественные страхи.
При этом мы все говорим, что уже полгода заемщиков по ипотеке мало, их было мало и до кризиса, и покупательский спрос на недвижимость, значительно иссяк уже почти год назад, появляясь теперь понемножку раз в квартал. Но именно сейчас у населения началась ипотечно-банковско-недвижимая паника, ударившая по большинству агентств недвижимости. Банки же повышают ставки!
Я не говорю о том, что последствия кризиса не коснутся нас. Коснутся, еще как, тем более, если мы им поможем сами своими паническим настроениями. Но ПО-ДРУГОМУ, и тому есть масса предпосылок, о которых ниже.
Девальвируются наши представления о жизни нашими же усилиями. Никто не задумывается о том, что в моменты насыщения любого спроса, падают обороты и валовая маржа при сохранении прежнего уровня постоянных издержек. При этом бизнес любого рода, чтобы компенсировать убытки, повышает цены. А цена банка – процентная ставка. И основная доля его издержек – постоянная.
Вся наша экономика, впрочем как и любая другая, подвержена большим экономическим циклам подъемов и спадов, которые касаются всех отраслей. Объективные законы экономики существуют, но проявляются по-разному в зависимости от среды. Согласитесь, что в США и в России условия совершенно различные.
Основные страхи наших людей, в значительной степени спровоцированы СМИ. Скорее, это даже мифы, мифы нашей неосведомленности:
-цена на недвижимость упадет резко в 2-3- раза и всем почему-то от этого будет плохо;
- банки затребуют назад свои кредиты у населения;
- народ, поняв, что платеж по ипотеке и цена предмета залога по договору с банком больше, чем реально стоит упавшая в разы недвижимость, перестанет платить. Банки начнут выставлять такие объекты на продажу. И цены упадут еще сильнее. И всем будет еще хуже;
- народ повытаскивает деньги с депозитов и счетов и засунет их под матрасы…А потом правительство вдруг объявит деноминацию/девальвацию, и еще какую-нибудь дефлорацию, простите, комфорта в нашей жизни, причем в размере не более 100 тыс руб.. И мы все хором потеряем подматрасные деньги. А если их не вытащить из банка и не засунуть под матрас, то все равно потеряем, так как страхование вкладов не даст гарантии, и мы вообще уже не верим в гарантии и страховки, кроме ОСАГО и КАСКО.

Попробуем частично развенчать эти мифы. С точки зрения исключительно холодного и расчетливого разума, не поддающегося панике. Пусть вам всем будет легче.
А потом напишем о том, что же будет хорошо и останется без изменений.
Цена на недвижимость у нас упасть резко не может, и первой причиной этого является нежелание продавца снижать цену. А ведь цена реально совершенной сделки в первую очередь определяется начальной ценой предложения от собственника. И в данном случае инерционность нашего менталитета, страхи (а вдруг потом я не куплю за вырученные деньги, вдруг цена подскочит) и простая человеческая жадность – оправдываются и есть ДАЖЕ антикризисные меры. Наш продавец недвижимости до упора будет удерживать цену, ругать риэлторов и даст торг только уже когда промучается несколько месяцев с вставшей намертво продажей.
Вторая причина заключается в том, что рынок недвижимости – один из самых инерционных рынков. Пока человек примет решение о продаже-покупке, определит цену, выставит объект на продаже, проходит очень много времени. Потенциальный покупатель может раздумывать долго, а фактическая цена рынка, падения которой мы так жутко боимся – есть фактическая цена сделки. А это именно тот момент, ни раньше, ни позже, когда вы уже сдаете документы и сидите в кабинке в Регпалате. Ведь в каждую секунду ДО этого пятиминутного момента цена может измениться.
Поэтому цены будут снижаться очень плавно и медленно, но снижаться будут, так как покупательного потенциала просто нет. Не считая подматрасных денег, которых пока не хватает на покупку квартиры.
Третья же причина – инфляция. Большая или маленькая, но она есть, и разве вы не заметили, что именно она не дает ценам на все падать? Причем, никто не подумал о том, что низкая цена на недвижимость – это для многих хорошо. При этом и ипотека-то становится не так нужна, а на небольшую сумму можно взять потребительский кредит, взять взаймы из-под чужого матраса.
Правда, себестоимость строительства остается высокой. Но ведь именно в силу этих двух факторов стоимость нового жилья за границей гораздо выше вторичного. Ведь оно лучше и комфортней, там никто не оставлял продуктов своей жизнедеятельности и т.д. Так что так ли страшно это падение для большинства граждан, не купивших пока квартиру, или планирующих повторную покупку? Если же вы предварительно продаете квартиру, и боитесь этой дешевизны, то не забудьте о том, что и покупать-то вы будете дешевле, а каждый дополнительный квадратный метр будет стоить вам дешевле. В итоге вместо одного дополнительного вы сможете купить два. Разве плохо? Зарплата-то у вас остается такая же.
Если кому и будет плохо от снижения цен, так это чистым инвесторам в недвижимость, которые купили ее до падения цен. А их сейчас мало.
Теперь про ипотечные банки. Не переходя ко второму мифу, отмечу то, до чего сами банки, похоже, еще не додумались. Банки, несмотря на то, что ставка по кредитам в 2007 году была несколько меньше, чем сейчас и ожидается, успели неплохо заработать и обеспечить себе доход на весь срок ипотечного кредита. Сравните, 12% годовых при сумме ипотечного кредита в 1,5 млн в 2007 году, и, предположительно после падения цен, например, в 2 раза – 20% годовых от 800 тыс. в 2009-10 годах. Сумма-то одна и та же. Но банку выгоде выдать 1 большой кредит вместо 2 маленьких, так как существуют еще неведомые нам, но значительные расходы банка по техническому обслуживанию кредита, например, зарплата сотрудников, которых он в 2007 году должен был держать в 2 раза больше, так как кредитов запрашивалось больше.
А если в 2009-10 году это в результате действий правительства ставка по ипотеке будет не 20% годовых, а 14, то получается, что имеющиеся кредиты для банков очень выгодны, и у них нет никаких предпосылок их изымать. Тем более, если ипотечная закладная еще и продана-перепродана опять-таки по хорошей цене.
В каких же случаях банк может испытывать проблемы и потребовать назад кредиты, зависит от совершенно других редкостных и внутрибанковских факторов, и о них – позже...

Отдай кредит!
В СМИ уже проходило несколько сообщений о том, что некие банки затребовали у населения кредиты обратно. Пока мягко. Может ли это стать повальным явлением? Или это проблема финансового менеджмента конкретного банка?
Если говорить о кредитах вообще, и особенно о необеспеченных, то всегда необходимо тщательно знакомиться с текстом кредитного договора, который вы подписали с банком, а также с полными условиями кредитования, которые обычно являются приложением к договору. С точки зрения закона, банк не имеет права отступить от договора и этих условий.
Несколько сложнее ситуация с обеспеченными кредитами, в частности, с ипотечными. Согласно законодательству, банк вправе потребовать возврата кредита, если стоимость залога становится значительно меньше, чем пропорционально ей выданный кредит. То есть, учтя это положение, многие стали бояться того, что, если рыночная цена заложенной квартиры стала меньше, например, в 2 раза, чем сумма кредита, банк потребует кредит обратно ТОЛЬКО на этом основании.
Но банк, скорее всего не сделает этого по следующим причинам:
- потребовав кредит обратно, он лишится своего дохода – процентов, которые вы ему платите. Причем эти проценты больше (так как сумма кредита больше), чем если бы вы купили эту квартиру сегодня по упавшей в 2 раза цене. А привлечь нового заемщика банку сейчас все сложнее, так как нет платежеспособного населения, и условия выдачи кредитов ужесточились. Зачем же банку лишать себя дохода?
- если цены на недвижимость упадут так сильно, банк просто не сможет вернуть свои деньги, просто продав квартиру. И тем более, не вернет вам ваш первоначальный взнос в полном размере;
- другое дело, если вы стабильно задерживаете платежи, не продлеваете страховки, и допускаете прочие нарушения. Но в этом случае дело не в падении цен, а в неисполнении вами условий договора. Это может быть связано с кризисом, но лишь с вашим личным, например, вы потеряли работу или заболели. И даже в этом случае банку гораздо проще заставить вас платить с помощью действий службы безопасности и насчитать вам пени, что тоже будет являться источником дополнительного дохода для него. Так как все прекрасно понимают, что полной суммы для возврата кредита у вас просто нет, а другой кредит вам просто никто не даст. Особенно это касается аннуитетной формы платежей, по которой работают почти все банки, и, согласно которой, первые годы ваши платежи большей частью уходят на погашение процентов, нежели чем основной суммы кредита. На настоящий момент даже у тех, кто взял ипотеку в середине 2006 года, сумма долга остается велика, и досрочное гашение не слишком выгодно.
Если уж вы являетесь таким злостным неплательщиком по ипотечному кредиту, или, не дай бог, вообще скрываетесь от банка, он теоретически должен решить продать вашу квартиру (в договоре есть такое условие) и вернуть себе ваш долг с продажи, независимо от вашего желания. Однако на практике осуществить это трудно: необходимо искать перепроданную закладную, и тем более, когда цены на недвижимость упали, вырученная сумма может и не покрыть сумму долга. Поэтому банк прежде всего будет пытаться заставить вас все-таки продолжать платить кредит, даст вам отсрочку на несколько месяцев и т.п. Ведь и на этом он заработает дополнительные проценты. И вы тоже предпочтете продолжать платить, нежели чем оказаться на улице.
Заметьте, что все перечисленные здесь «если» могут случиться только при сильном и резком падении (необходимое и достаточное условие) цен на недвижимость. А в первой части этой статьи мы разбили в пух и прах эту предпосылку. А также то, что от снижения цен нам всем будет плохо.

Ипотеку платить будут!
Ходит и такая байка, что народ перестанет платить ипотеку из-за падения цен на недвижимость. Она сложена на основании якобы опыта мировых рынков недвижимости на стадии резкого обвала цен. Суть ее в том, что после сильного падения цен на недвижимость, например, в 2-3 раза, плательщики ипотеки понимают, что тот ежемесячный платеж, который они платят, рассчитан по старой высокой цене, и сейчас был бы гораздо ниже. Далее они решают не платить ипотеку, надеясь, что банк, продав их квартиру, вернет им первоначальный взнос, с помощью которого они приобретут новую квартиру с новым кредитом, который будет уже гораздо дешевле. В итоге на рынок недвижимости выйдет множество таких обремененных ипотекой квартир, в результате цены из-за избытка такого специфического предложения с необходимостью оформления еще и кучи документов еще более упадут, а банкам станет совсем плохо из-за проблем с ликвидностью и возвратов своих денег от неплательщиков.
Те, кто придерживается таких страхов, приводят в пример США, где получилось как будто примерно так. Но не учитывают, что причина и следствие там были обратными, да и предпосылки другие. Неплатежи по ипотеке там начались из-за того, что ставка кредитов была плавающая, в результате чего в определенный момент из-за общеэкономических причин она подскочила, подскочил платеж по ипотеке, который многим оказался не по карману. И только после этого банки стали продавать такие квартиры. Плюс слишком рискованные выдачи кредитов без должной проверки платежеспособности заемщика.
Самый же весомый фактор того, что у нас так не будет – это разница менталитетов потребителей и их жизненных ценностей. Американцы считают у нас расчетливой нацией, так как они выросли и воспитаны в условиях классической рыночной экономики, с массой возможностей по кредитованию и действительно доступному жилью, но и с жестко конкурентными условиями бизнес-моделей. Для них купить частный коттедж – легко.
У нас – другая история. Большинство работоспособного ныне населения выросло в СССР, помнят очереди и талоны. Для нас квартира – самая большая ценность, и это у нас в крови. Конечно, в последние годы появилось много обеспеченных людей, которые могут позволить менять жилье почти «как перчатки». Но ведь для того, чтобы повлиять на рынок, действия людей должны стать массовыми и затронуть все слои населения.
Так вот, это самое наше воспитание и «генетическая» память просто не дадут нам делать «резких движений» с долгожданной квартирой в ипотеке. Согласитесь, что большинство покупателей недвижимости копило для этого деньги много лет, влезло в долги, и считает покупку квартиры «событием всей жизни». Они прекрасно понимают, что покупка квартиры для большинства населения может случиться один, максимум – два раза в жизни. Правительство же тоже не спроста дает право на возврат подоходного налога при покупке квартиры только один раз в жизни… Намек на обстоятельства…
Да и ипотеку сейчас берут минимум на 10 лет. Представьте, взять ипотеку в банке можно только скопив денежку на первоначальный взнос, достигнув каких-либо успехов в работе, т.е. получая хороший доход и сумев доказать это дотошному банку. То есть лет в 30 в среднем. Далее вы 10 лет платите эту ипотеку, а затраты еще будут и на страхование, ремонт, который молодая семья будет делать совсем постепенно... В итоге вам уже за 40. И влезать в ипотеку вам еще раз пока не захочется. Ипотека – это огромный стрессовый многолетний фактор. И многие не желают вступать в эту реку дважды. Тут еще дети подрастают и требуют затрат…
Поэтому от одной только мысли об изъятии квартиры банком у большинства граждан, поверьте, волосы дыбом встают. И платить ипотеку они будут. Будут.

Банки и ставки.
Банки повышают ставки. Это факт. Но граждане склонны считать, что чем больше у конкретного банка это повышение, тем в худшем положении он находится. Ставки же банки повышают по нескольким причинам, доля из которых связано с мировым финансовым кризисом лишь косвенно. Заемные межбанковские средства для банков стали дороже, это несомненно, но причина не только в этом. Предыдущие 2 года банки активно расширяли свои филиальные сети. Проходили массовые наборы сотрудников, их квалификация, скорость обработки информации и умение общаться с клиентом «на местах» не всегда соответствовала необходимому уровню, в результате чего человеческий фактор и определял желание, например, тех же риэлтеров обращаться в конкретный банк. Конкуренция банковских услуг росла и росла, банки предлагали новые продукты, начали привлекать нас преференциями, подарками и акциями. Причем шло это незаметно в противовес «охлаждающемуся» рынку недвижимости, который был ключевым потребителем банковских услуг..
В итоге так же, как и в конце 2006 года на рынке недвижимости, в сфере банковский услуг «раздулся пузырь» предложения, который рано или поздно начал бы сдуваться.
Спрос на рынке недвижимости иссяк, в итоге резко снизился спрос на ипотеку. Доходы банков упали, так как на ипотеке и кредитах зарабатываются неплохие проценты, а на кассовом обслуживании юридических лиц заработаешь не так много, да и количество юридических лиц стремительно не растет. Раздутый же кадровый аппарат и содержание офисов требуют затрат. В определенный момент встает проблема повышения рентабельности бизнеса за счет повышения стоимости услуг (а это те самые процентные ставки по кредитам), либо за счет сокращения штатов и площадей. Причем сначала пытаются решить проблему первым способом.
Кредитные средства, которые банки используют на выдачу кредитов, аккумулируются, в том числе, и за счет депозитов (вкладов) населения. Для того, чтобы в настоящее время привлечь дополнительные депозиты, клиентам необходимо, помимо банковских гарантий и страхования вкладов (а страхи населения в настоящий момент велики), предложить еще и высокие процентные ставки. А заработает банк на разнице ставок по кредиту и депозиту. Собственно, и ставка по кредиту в этом случае повысится, так как стоимость привлечения капитала для банка (себестоимость) – это повышающаяся ставка по депозиту. Вот и вся арифметика.
Есть и спекулятивные причины: если есть возможность заработать больше, и общерыночные конкурентные условия тому способствуют, то кто же от этого откажется. Не откажется и банк - увидев, что его ставки гораздо ниже среднерыночных, поднимет свои ставки, учтет риски и т.п.

Банки страдают из-за…народа
Вы никогда не задумывались о том, почему в кризис страдают самые сильные и известные банки? При условии, конечно, что им не обещало денег государство. Такая новость - спасательный круг не сколько для самих банков, сколько для населения, которое моментально успокаивается и перестает дергаться по поводу своих денег.
Так происходило во многих странах. Но не могут же абсолютно все преуспевающие банковские структуры «попасться» на одном и том же… Самые сильные банки до кризиса вызывают у населения максимум доверия. Причем, это определенная категория людей, которые способны понимать разницу в положении банков (а не просто сравнивать процентную ставку), изучать информацию о них, анализировать отчетность и т.п. Далее народ несет в эти банки свои деньги, открывает счета, депозиты и т.п.
В самом начале кризиса, эта «думающая» категория граждан надумывает себе ужасы краха их финансовых перспектив, и «ломится» забирать свои денежки, тем самым убивая банк. Вспомните очереди за деньгами в «УралСиб» и очереди с деньгами в Сбербанк, которые мы наблюдаем последние дни. А все потому, что одному обещана госпомощь, а другому - нет.
Возможно, вы поспорите, как так у преуспевающего банка не хватает денег вернуть депозиты? Для понимания этого «как так» необходимо знать некоторые особенности финансовых потоков. Есть такое понятие, как необходимый лимит денежной наличности. Банк - это коммерческая структура, которая также зарабатывает свой доход с помощью операций на рынках, диверсифицируя свои вложения по видам, срокам и степени ликвидности (т.е. за счет быстроты продажи и превращения обратно в денежные купюры). А часто низколиквидные активы приносят наибольший доход. И уж конечно, он не держит все ваши депозиты в виде пачек купюр в большой комнате-сейфе. Ваши деньги работают для того, чтобы вы же и получили свой процент по вкладу. В банке ежедневно находится лимит наличных денег, рассчитанный так, чтобы не было излишков и нехватки, рассчитанный на основании многодневной статистики не кризисного периода. И неудивительно, что когда напуганная толпа прибегает за своими деньгами, их нет в наличии в виде пачек банкнот, так как значительная доля их может находиться и не в столь ликвидном виде, чтобы завтра же превратиться в наличку. В итоге совершенно стабильный и преуспевающий банк может оказаться на грани…
Поэтому мораль: не убивайте банки своей паникой и незнанием.
Другое заблуждение состоит в том, что если банк вам отказал в кредите, то значит его настиг и «сожрал» финансовый кризис. Причем в настоящий момент не анализируются причины отказов. А их может быть масса (по степени снижения влияния на ситуацию проблем самого банка):
- у банка может не быть денег, так как толпы народа прибежали снимать свои депозиты и счета (см. выше);
- банк может в настоящий момент пересматривать свои процентные ставки, и вообще кредитную политику. Часто это может занимать до месяца и больше, так как идет куча согласований, и часто с московским управлением, у которого десятки таких филиалов по России, и все ждут этого согласования;
- у вас просто может не быть положительной кредитной истории, например, вы забыли, что как-то просрочили на 1 день платеж за приобретенный в рассрочку чайник.

Экономический «пузырь».
Что же ждет рынок недвижимости. В свете всего сказанного и, напомнив вам о больших экономических циклах в экономике, попробую объяснить на примерах целесообразность или нецелесообразность тех или иных действий с недвижимостью.
Сначала кратко о ситуации. Экономика не может расти вечно. Рано или поздно наступают временные периоды стабилизаций и спадов. Активы должны быть обеспечены, а количество денег в экономике – соответствовать объему производимых реальных товаров и услуг. Истоки кризиса, зародившиеся в США, кроются также в том, что когда им не хватает денежной массы, они просто ее печатают, так как доллар не обеспечен. Но доллар – мировая валюта, а США – совершенно иная экономика. Нашей же рыночной экономике нет еще и 20 лет. Поэтому нам так же нельзя. В связи с этим любой «раздувшийся пузырь» необеспеченных активов или обязательств, будь то фондовый рынок, прочие деривативы, спекулятивные сделки на рынке недвижимости, разросшаяся сверх всякой меры «банковская масса» и т.п., рано или поздно начинает «сдуваться», приходя в соответствие рынку и реальному платежеспособному спросу. На самом деле не все так плохо и не нужно чересчур драматизировать ситуацию. Тем более, я уверена, что кризис пока не коснулся большинства из вас, рядовых потребителей.
Теперь про недвижимость:
1. Покупка строящегося жилья. Если вы это сделали год-два назад и ваш дом медленно, но верно достраивается, радуйтесь. Чем дальше развивается рынок недвижимости, тем ближе приближаемся мы в ценовых тенденциях на строящееся жилье к традициям мирового рынка. А именно в том, что везде строящееся жилье, как более современное, удобное и чистое, стоит дороже, чем вторичное. К тому же сейчас гораздо усилились риски на рынке строящегося жилья. Если раньше вы могли продать свою квартиру и купить квартиру в строящемся доме, которая больше на 10-12 метров, то сейчас денег с продажи хватит на гораздо меньшее количество дополнительных квадратных метров. Но все равно строящееся жилье пока дешевле вторичного. Количество же строящихся объектов в связи с кризисом будет сокращаться.
2. Правы ли вы, что совершили обменную операцию с недвижимостью тогда, а не сейчас, продав, а затем купив квартиру в новом районе. Ведь сейчас квартиры несколько дешевеют и, скорее всего в течение следующего полугода подешевеют еще процентов на 10. Правы, так как продаваемое вами жилье также дешевеет. Тем более, что продать сейчас сложно, причем чем несовременнее и старее ваша квартира, тем с каждым днем ее сложнее продать, и продавать приходится с большим торгом (дисконт ради долгожданной стыковки сделок сейчас достигает 10%).
3. Правы также те, кто спешит это сделать сейчас, как в силу вышеозначенных причин, а также потому, что стоимость ремонта, который так или иначе придется сделать, подорожает. Прокризисные страхи заставляют многих производителей и продавцов сейчас повышать цены на некоторые товары. В итоге вы ничего не выиграете, но измотаете себе нервы ожиданием этого «когда же». А здоровье стоит дороже.
4. В ближайшее время, помимо роста процентных ставок по ипотеке и вообще, сложности получения ипотечного кредита (а сейчас повысились и зарплатные риски в некоторых отраслях), можно ожидать еще и сокращения банковской сферы. Говорят, что ипотека – как та река, в которую не вступают дважды. Помните, как мы писали несколько месяцев назад: берите кредиты, пока можно и легко…А вы не верили. Сейчас же с каждым днем это становится сложнее, особенно, если ваши доходы находятся в группе « кризисного риска».
5. Если вы собираетесь строить коттедж, то помимо всего прочего не забудьте и о прекращении действия «дачной амнистии» к 2010 году.
6. Наконец, стоит ли ждать снижения цен на недвижимость, чтобы купить квартиру? Во-первых, сложно ожидать значительного снижения, так как продавцы квартир будут стараться максимально удержать уровень цен от падения, желая получить больше за продаваемую квартиру. А формирование цены начинается именно с цены, устанавливаемой продавцом.
Во-вторых, берите пока есть, особенно строящееся жилье на этапе «почти готовности».
В-третьих, инфляция высока, а сохранение денег сейчас практически невозможно никакими другими способами. Фондовый рынок в глубоком и перспективно многолетнем «ауте». Банковские депозиты, хоть и обещают высокую доходность, но при сроках от года и выше, при меньших же сроках доходность не покрывает инфляцию. Да и банковский риск сейчас реально существует. Пока вы будете ждать снижение цены на недвижимость (например, на 10%), инфляция в 15% годовых «обглодает» ваши накопления со всех сторон, а стоимость предстоящего ремонта также вырастет на эти же 15% плюс аппетиты испугавшихся кризиса оптовиков.
В-четвертых, если вы покупаете квартиру для собственного проживания, а вы живете в съемном жилье, учтите еще и сильный рост ставок по аренде квартир и свои моральные издержки от жизни в некомфорте.

Резюме.
Кризисная ситуация в экономике, даже если она сильно не коснулась нас как потребителей, может привести к некоторому повышению стоимость нашей текущей жизни. Помимо этого она еще раз доказывает нам, что недвижимость является так или иначе тем базисом, который по сравнению со всеми прочими сохранить проще и выгодней. Риски приобретения недвижимости все равно остаются ниже, чем фондовые, валютные, банковские или товарные. Тем более недвижимость – вот она, можно потрогать и использовать. Хотя бы даже сдавая в аренду, стоимость которой в отличие от стоимости покупки растет. Несмотря на возможное падение цены на нее, никто еще не придумал ничего более стабильного и неизменного в экономическом пространстве. Лучше сажать экологически чистую картошку в следующий кризисный год и иметь квартиру, нежели …
Подумайте о дзен-смысле этого слова: «недвижимость»…

Источник: ЭКСПЕРТ - Сеть Агентств Недвижимости